Estatuto fiscal de Saint-Barthélemy: lo que cambia para el comprador de villa
Sin impuesto predial, sin IVA, derechos de registro al 5 %: régimen fiscal de Saint-Barthélemy para el comprador de villa.
Por Sun Beach House
En el Caribe, algunas islas atraen compradores únicamente con su paisaje. Saint-Barthélemy los atrae también con una realidad fiscal singular, distinta de cualquier otro territorio francés. Desde 2007, la isla opera bajo su propio código fiscal — independiente del derecho tributario francés — lo que convierte este mercado inmobiliario en uno de los más particulares del mundo para quien desea adquirir un inmueble.
Este artículo no constituye asesoramiento fiscal personalizado. Cada situación de comprador es diferente y requiere el análisis de un notario o de un asesor especializado. A continuación se explica, con base factual, cómo funciona el régimen fiscal local y qué implica concretamente para un adquirente.
Un territorio con autonomía fiscal desde 2007
La Ley Orgánica n° 2007-223 del 21 de febrero de 2007 transformó Saint-Barthélemy en colectividad de ultramar (COM) regida por el artículo 74 de la Constitución francesa[3]. Lo que era una commune de Guadalupe se convirtió en un territorio autónomo con competencias legislativas propias, incluida plena autonomía en materia fiscal.
La colectividad dispone de su propio Code des Contributions — código fiscal local votado y actualizado por el Consejo Territorial de la isla[4]. Es este código — y no el Code Général des Impôts francés — el que rige la fiscalidad local: tipos de derechos de registro, impuesto sobre la renta local, plusvalías, sucesiones.
Dos consecuencias inmediatas para cualquier comprador:
Sin IVA. Saint-Barthélemy está fuera del territorio fiscal del IVA francés. La Dirección General de Aduanas y Derechos Indirectos confirma que el IVA francés no se aplica a las transacciones en la isla[5]. La Colectividad tampoco recauda un IVA local.
Sin derechos de transmisión a favor del Estado francés. Los derechos recaudados en una venta inmobiliaria van íntegramente a la Colectividad, según su propio baremo.
Lo que se paga en el momento de la compra
Independientemente de su nacionalidad, país de residencia o situación fiscal personal, dos partidas de coste se aplican a toda adquisición inmobiliaria en Saint-Barthélemy.
Derechos de registro: 5 %
El Code des Contributions fija el tipo de los derechos de registro en el 5 % del valor declarado del inmueble[4]. Es el equivalente local de los derechos de transmisión franceses (DMTO), pero recaudado íntegramente por la Colectividad.
En la práctica: si usted compra una villa declarada en 3 millones de euros, abona 150 000 euros en derechos de registro.
Coste global de adquisición: entre el 6 % y el 7 %
Sumando los honorarios del notario y los gastos de inscripción en el registro de la propiedad, el coste total de adquisición se sitúa entre el 6 % y el 7 % del precio de venta[6]. Estos costes los soporta tradicionalmente el comprador.
| Concepto | Tipo aproximado |
|---|---|
| Derechos de registro | 5,00 % |
| Honorarios notario + costas | ~1,00–1,50 % |
| Inscripción registro | ~0,10 % |
| Total | ~6,10–6,60 % |
Estos tipos son sensiblemente inferiores a los vigentes en la Francia metropolitana, donde los DMTO alcanzan aproximadamente el 5,80 %, a los que se suman los honorarios del notario hasta alcanzar el 7-8 %.
Ningún impuesto recurrente sobre la tenencia
Uno de los aspectos más concretos del estatuto fiscal de Saint-Barthélemy es la ausencia de impuestos anuales sobre la propiedad inmobiliaria.
Sin impuesto predial (taxe foncière)
El impuesto sobre inmuebles edificados — carga significativa para cualquier propietario en la Francia metropolitana — no se recauda en Saint-Barthélemy. La Colectividad ha fijado su tipo en el 0 %[7]. Un propietario de una villa valorada en 5 millones de euros no paga ningún impuesto anual por la simple tenencia del inmueble.
Sin impuesto sobre el patrimonio
El Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) francés, aplicable en Francia sobre el patrimonio inmobiliario neto superior a 1,3 millones de euros, no existe en Saint-Barthélemy en esta forma[6]. La Colectividad no recauda un impuesto equivalente sobre el patrimonio.
La regla de los 5 años: ventajas reservadas a los residentes fiscales
Las ventajas más frecuentemente mencionadas — ausencia de impuesto sobre la renta, sobre el patrimonio, sobre las sucesiones — no se aplican automáticamente a todo comprador. Están reservadas a quienes hayan establecido su domicilio fiscal en la isla durante al menos cinco años.
Condiciones de la residencia fiscal en Saint-Barthélemy
El artículo LO6214-4 del Code général des collectivités territoriales establece que una persona física solo puede ser considerada con domicilio fiscal en Saint-Barthélemy después de haber residido allí durante al menos cinco años[3]. Se aplican tres criterios alternativos:
- Su hogar (residencia principal) está en la isla; o
- Su lugar de residencia principal está en la isla; o
- El centro de sus intereses económicos está allí establecido.
Comprar una villa y alquilarla temporalmente no es suficiente. El comprador debe disolver — o no haber tenido — su domicilio fiscal principal en Francia o en otro lugar, y establecer una presencia real y continua en la isla.
La administración fiscal francesa puede impugnar una domiciliación considerada artificial. El asesoramiento de un notario o abogado fiscalista especializado es indispensable antes de cualquier instalación motivada por la residencia fiscal.
Lo que gana un residente fiscal establecido desde hace más de 5 años
Bajo reserva del cumplimiento de las condiciones de residencia, un domiciliado fiscal en Saint-Barthélemy se beneficia de:
- Sin impuesto sobre la renta sobre las rentas de fuente saint-barthélemoise, incluidos los alquileres percibidos de inmuebles en la isla[2][6].
- Sin IFI sobre el patrimonio inmobiliario situado en Saint-Barthélemy[6].
- Sin derechos de sucesión ni de donación sobre los bienes situados en la isla, con las deducciones previstas en el Code des Contributions[2].
Lo que la residencia fiscal en Saint-Barthélemy no suprime
Las cotizaciones sociales francesas (CSG, CRDS, cotizaciones obligatorias) son competencia exclusiva del Estado francés, no de la Colectividad. Pueden seguir siendo aplicables según las situaciones individuales[2].
Para los ingresos de fuente extranjera (dividendos, rentas de bienes en otros países, pensiones de empresas francesas), el Code des Contributions puede no ser el único régimen aplicable; los convenios fiscales bilaterales y las normas francesas también pueden intervenir.
La plusvalía inmobiliaria: el único impuesto que afecta a todos
Independientemente de si es usted residente o no, francés o extranjero, existe en Saint-Barthélemy un impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias en la venta.
Tipos y mecanismo
El Code des Contributions prevé el siguiente régimen[8]:
| Período de tenencia | Tipo de plusvalía |
|---|---|
| Menos de 8 años | 35 % de la ganancia neta |
| A partir del año 9 | 20 % |
| De los años 9 a 18 | 20 % menos 10 % por año de tenencia |
| Después de ~18 años | Exención total |
Para un inmueble vendido tras 13 años de tenencia, la base imponible se reduce a la mitad. Tras 18 años, la plusvalía queda completamente exenta del impuesto local[7][8].
Este régimen se endureció en 2017, cuando la Colectividad elevó el tipo de las ventas a corto plazo al 35 %, con el objetivo declarado de frenar la especulación inmobiliaria en un mercado estructuralmente tenso[8].
Residencia habitual: régimen específico
Las residencias habituales reciben un tratamiento diferente en el Code des Contributions, con un calendario de abatimiento acelerado. Las condiciones precisas deben verificarse ante un notario local antes de cualquier decisión[4].
Sin contribuciones sociales francesas sobre las plusvalías
A diferencia de las transmisiones en la Francia metropolitana, las plusvalías realizadas en Saint-Barthélemy no están sujetas a las contribuciones sociales francesas (17,2 % en la metrópoli)[5]. La tributación se detiene en el impuesto local sobre plusvalías.
Preguntas frecuentes
¿Puede un ciudadano extranjero comprar libremente una villa en Saint-Barthélemy?
Sí. No existen restricciones de nacionalidad para la adquisición de bienes inmuebles en Saint-Barthélemy. Ciudadanos estadounidenses, británicos y no comunitarios tienen exactamente los mismos derechos de adquisición que los ciudadanos franceses[6].
¿Hay que residir en Saint-Barthélemy para no pagar impuesto sobre los ingresos por alquiler?
Sí. La exención del impuesto sobre la renta — incluidos los alquileres — está reservada a los residentes fiscales domiciliados en Saint-Barthélemy durante más de cinco años en las condiciones del artículo LO6214-4[3]. Un propietario no residente que alquile su villa sigue sometido a su régimen fiscal personal.
¿Existe un impuesto local sobre los alquileres turísticos?
La Colectividad recauda una tasa turística (taxe de séjour) sobre los alojamientos turísticos[4]. Es un impuesto sobre los ocupantes — cobrado por el propietario o la plataforma en el momento de la reserva — y no un impuesto sobre los ingresos del propietario.
¿Cuál es la diferencia entre comprar una villa y convertirse en residente fiscal en Saint-Barthélemy?
La adquisición de un inmueble y la residencia fiscal son dos estatutos independientes. Usted puede comprar una villa en Saint-Barthélemy mientras sigue siendo residente fiscal francés — en cuyo caso pagará sus impuestos en Francia. Solo el domicilio fiscal efectivo y duradero en la isla (más de cinco años) da acceso a las ventajas del Code des Contributions.
¿Es permanente el estatuto fiscal de Saint-Barthélemy?
El régimen actual se basa en una ley orgánica (2007) y en una disposición constitucional (artículo 74). Cualquier modificación significativa requeriría legislación de igual rango. El marco es relativamente estable, pero no existe ninguna garantía perpetua en derecho.
Nuestra recomendación
El régimen fiscal de Saint-Barthélemy presenta ventajas reales para un comprador — en particular la ausencia de impuesto predial, la ausencia de IVA en la adquisición y la perspectiva de una exención completa de plusvalía tras dieciocho años de tenencia. Para quienes deseen instalarse de forma duradera, las ventajas vinculadas a la residencia fiscal pueden representar un ahorro sustancial sobre un patrimonio elevado.
Para comprender el proceso de compra (notario, derechos, financiación), nuestro artículo sobre la adquisición de una villa en Saint-Barthélemy completa útilmente esta lectura. Para explorar los inmuebles disponibles, consulte nuestra selección de villas en venta. Contacte con Valérie para iniciar la conversación.
- Saint Barts Real Estate Market Guide 2026 — Cyril Jarnias — https://www.jarniascyril.com/international-real-estate/invest-in-real-estate-saint-barthelemy-guide-marche-premium/ — consultado el 18/08/2026 ↩
- La fiscalité applicable aux résidents de la Collectivité d'Outre-Mer de Saint-Barthélemy — MonExpertComptablePrivé.fr — https://monexpertcomptableprive.fr/2023/11/24/la-fiscalite-applicable-aux-residents-de-la-collectivite-doutre-mer-de-saint-barthelemy/ — consultado el 18/08/2026 ↩
- Loi organique n° 2007-223 du 21 février 2007 / Article LO6214-4 — Légifrance — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000465963 — consultado el 18/08/2026 ↩
- Code des Contributions de Saint-Barthélemy (Délibération CT 2024_038) — Collectivité de Saint-Barthélemy — https://www.comstbarth.fr/ — consultado el 18/08/2026 ↩
- Cas particuliers de l'île de Saint-Barthélemy — Direction Générale des Douanes et Droits Indirects — https://www.douane.gouv.fr/fiche/cas-particuliers-de-lile-de-saint-martin-et-de-lile-de-saint-barthelemy — consultado el 18/08/2026 ↩
- Understanding St. Barts Property Taxes and Fees — WIMCO Real Estate — https://wimcorealestate.com/en/blog/understanding-st-barts-property-taxes-and-fees-a-guide-for-foreign-buyers — consultado el 18/08/2026 ↩
- Market Update St Barths September 2023 — Roche Realty — https://www.roche-realty.com/market-update-st-barths-september-2023 — consultado el 18/08/2026 ↩
- Saint-Barth increases its tax on real estate gains to stop speculation — Batinfo — https://batinfo.com/en/actuality/saint-barth-increases-its-tax-on-real-estate-gains-to-stop-speculation_7749 — consultado el 18/08/2026 ↩