Statut fiscal de Saint-Barthélemy : ce que ça change pour un acquéreur
Pas de taxe foncière, pas de TVA, droits d'enregistrement à 5 % : le régime fiscal autonome de Saint-Barthélemy décrypté pour l'acquéreur.
Par Sun Beach House
Il arrive, dans les Caraïbes, que la beauté d'un paysage ne soit pas la seule raison qui pousse un acheteur à signer. À Saint-Barthélemy, les villas se négocient entre 5 et 50 millions d'euros, parfois davantage. Pourtant, des acheteurs du monde entier continuent de se positionner sur ce marché dont l'offre est structurellement rare — moins de 800 villas sur une île de 25 km², dont une poignée change de mains chaque année[1]. Derrière cette demande soutenue, il y a bien sûr la douceur de vivre, les plages et la discrétion légendaire de l'île. Mais il y a aussi une réalité fiscale que beaucoup méconnaissent : depuis 2007, Saint-Barthélemy dispose d'un régime fiscal propre, distinct de celui de la France métropolitaine[2].
Cet article n'est pas un conseil fiscal personnalisé — chaque situation d'acquéreur est différente et nécessite l'analyse d'un notaire ou d'un conseil spécialisé. Il vise à poser les fondements du régime fiscal local, à distinguer ce qui s'applique à l'achat de ce qui dépend de la résidence, et à nommer précisément les impôts qui existent ou n'existent pas à Saint-Barthélemy.
Un territoire à fiscalité autonome depuis 2007
La loi organique n° 2007-223 du 21 février 2007 a transformé Saint-Barthélemy en collectivité d'outre-mer (COM) régie par l'article 74 de la Constitution française[3]. Ce changement de statut — jusqu'alors commune de la Guadeloupe — lui a conféré une autonomie législative étendue, y compris en matière fiscale.
Concrètement, Saint-Barthélemy dispose de son propre Code des Contributions, document voté et mis à jour par le Conseil Territorial de la Collectivité[4]. C'est ce code — et non le Code Général des Impôts français — qui régit la fiscalité locale : taux des droits d'enregistrement, impôt sur le revenu local, plus-values, successions.
Deux conséquences directes pour un acquéreur :
Pas de TVA. Saint-Barthélemy est hors du territoire fiscal français de la TVA depuis 2007. La Direction Générale des Douanes et Droits Indirects confirme que la TVA française n'est pas applicable aux transactions réalisées sur l'île[5]. Aucune TVA locale n'est non plus perçue par la Collectivité.
Pas de droit de mutation à titre onéreux au profit de l'État. Les droits perçus lors d'une vente immobilière vont intégralement à la Collectivité, selon son propre barème.
Ce n'est pas un détail : cela signifie qu'acheter un bien à Saint-Barthélemy n'alimente pas les caisses fiscales françaises mais celles de l'île elle-même.
Ce que vous payez au moment de l'achat
Quel que soit votre pays de résidence, votre nationalité ou votre situation fiscale personnelle, deux postes de coûts s'appliquent à toute acquisition immobilière à Saint-Barthélemy.
Les droits d'enregistrement : 5 %
Le Code des Contributions de la Collectivité fixe le taux des droits d'enregistrement à 5 % de la valeur déclarée du bien[4]. C'est l'équivalent local des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) français, mais perçu au profit de la seule Collectivité.
En pratique, si vous achetez une villa déclarée à 3 millions d'euros, vous acquittez 150 000 euros de droits d'enregistrement.
Le coût global d'acquisition : 6 à 7 %
En ajoutant les émoluments du notaire et les frais d'inscription au fichier immobilier, le coût total d'acquisition se situe entre 6 % et 7 % du prix de vente[6]. C'est l'acheteur qui supporte traditionnellement ces coûts.
| Poste | Taux indicatif |
|---|---|
| Droits d'enregistrement | 5,00 % |
| Émoluments notaire + débours | ~1,00–1,50 % |
| Inscription fichier immobilier | ~0,10 % |
| Total | ~6,10–6,60 % |
Ces taux sont sensiblement inférieurs à ceux applicables dans un département français métropolitain, où les DMTO atteignent généralement 5,80 % auxquels s'ajoutent les frais de notaire pour un total de 7 à 8 %.
Aucune taxe récurrente sur la détention
L'un des aspects les plus concrets du statut fiscal de Saint-Barthélemy est l'absence de taxes annuelles sur la propriété immobilière.
Pas de taxe foncière
La taxe foncière sur les propriétés bâties — qui représente une charge significative pour tout propriétaire en France métropolitaine — n'est pas perçue à Saint-Barthélemy. La Collectivité a fixé son taux à 0 %[7]. Un propriétaire d'une villa évaluée à 5 millions d'euros ne règle aucune taxe annuelle liée à la seule détention du bien.
Pas d'impôt sur la fortune immobilière
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui s'applique en France à partir de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net, n'existe pas à Saint-Barthélemy sous cette forme[6]. La Collectivité ne lève pas d'impôt équivalent sur la fortune.
Ces deux absences distinguent radicalement Saint-Barthélemy du marché métropolitain français, où la détention à long terme d'un patrimoine élevé génère des charges fiscales récurrentes significatives.
La règle des 5 ans : l'avantage réservé aux résidents fiscaux
Les avantages les plus souvent évoqués — absence d'impôt sur le revenu, d'impôt sur la fortune, de droits de succession — ne s'appliquent pas automatiquement à tout acheteur. Ils sont réservés aux personnes qui ont établi leur domicile fiscal à Saint-Barthélemy depuis au moins cinq ans.
Les conditions de la résidence fiscale à Saint-Barthélemy
L'article LO6214-4 du Code général des collectivités territoriales précise qu'une personne physique ne peut être considérée comme ayant son domicile fiscal à Saint-Barthélemy qu'après y avoir résidé pendant cinq ans au moins[3]. Ce délai s'apprécie selon trois critères alternatifs :
- Le foyer (domicile principal) est situé sur l'île ; ou
- La résidence principale est sur l'île ; ou
- Le centre des intérêts économiques y est établi.
Acheter une villa et la louer saisonnièrement ne suffit pas. Il faut couper — ou ne pas avoir — de domicile fiscal principal en France ou ailleurs, et établir une présence réelle et continue sur l'île.
L'administration fiscale française est susceptible de remettre en cause une domiciliation jugée artificielle. Le conseil d'un notaire ou d'un avocat fiscaliste spécialisé est indispensable avant toute installation à des fins de domiciliation fiscale.
Ce que gagne un résident fiscal établi depuis 5 ans
Sous réserve du respect des conditions de résidence, un domicilié fiscal à Saint-Barthélemy bénéficie de :
- Pas d'impôt sur le revenu sur les revenus de source saint-barthélemoise, y compris les loyers perçus de biens situés sur l'île[2][6].
- Pas d'IFI sur le patrimoine immobilier situé à Saint-Barthélemy[6].
- Pas de droits de succession ni de donation sur les biens situés sur l'île, sous réserve des abattements prévus par le Code des Contributions[2].
Ce que la résidence fiscale à Saint-Barthélemy ne supprime pas
La couverture sociale française (CSG, CRDS, cotisations obligatoires) relève de la compétence exclusive de l'État français, pas de la Collectivité. Certaines charges sociales peuvent continuer de s'appliquer selon les situations individuelles[2].
Pour les revenus de source étrangère (dividendes, revenus de biens situés dans d'autres pays, pensions d'entreprises françaises), le Code des Contributions de Saint-Barthélemy n'est pas nécessairement le seul régime applicable — les conventions fiscales bilatérales et les règles françaises peuvent intervenir selon la nature et l'origine des revenus.
La plus-value immobilière : la taxe qui s'applique à tous
Qu'on soit résident ou non, étranger ou français, il existe à Saint-Barthélemy une taxe sur les plus-values immobilières lors de la revente d'un bien.
Taux et mécanisme
Le Code des Contributions de la Collectivité prévoit le régime suivant[8] :
| Durée de détention | Taux de la plus-value |
|---|---|
| Moins de 8 ans | 35 % de la plus-value nette |
| À partir de la 9ᵉ année | 20 % |
| De la 9ᵉ à la 18ᵉ année | 20 % — 10 % par an d'abattement |
| Après ~18 ans | Exonération totale |
Concrètement : pour un bien vendu après 13 ans de détention, la base taxable est réduite de moitié. Après 18 ans, la plus-value est entièrement exonérée[7][8].
Ce régime a été durci à partir de 2017, lorsque la Collectivité a décidé de porter le taux des premières années à 35 % afin de freiner la spéculation sur un marché dont la tension était devenue structurelle[8].
Résidence principale : régime spécifique
La résidence principale bénéficie d'un traitement distinct dans le Code des Contributions, avec un abattement accéléré. Les modalités précises méritent vérification auprès d'un notaire local avant toute décision[4].
Pas de prélèvements sociaux français sur les plus-values
Contrairement aux cessions immobilières réalisées en France métropolitaine, les plus-values réalisées à Saint-Barthélemy ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux français (17,2 % en métropole)[5]. La taxation s'arrête à la plus-value locale.
Questions fréquentes
Un ressortissant étranger peut-il acheter librement une villa à Saint-Barthélemy ?
Oui. Il n'existe aucune restriction de nationalité pour l'acquisition de biens immobiliers à Saint-Barthélemy. Américains, Britanniques, ressortissants non-européens — tous disposent des mêmes droits d'acquisition que les citoyens français[6].
Faut-il habiter à Saint-Barthélemy pour ne pas payer d'impôt sur les loyers ?
Oui. L'exonération d'impôt sur le revenu — y compris sur les loyers — est réservée aux résidents fiscaux installés depuis plus de cinq ans dans les conditions prévues par l'article LO6214-4[3]. Un propriétaire non-résident qui met sa villa en location reste soumis au régime applicable à sa situation fiscale personnelle.
Y a-t-il un impôt local sur les loyers de courte durée ?
La Collectivité perçoit une taxe de séjour sur les hébergements touristiques[4]. C'est une taxe sur les occupants — collectée par le propriétaire ou la plateforme au moment de la réservation — pas un impôt sur les revenus locatifs du propriétaire.
Quelle est la différence entre acheter une villa et devenir résident fiscal à Saint-Barthélemy ?
L'acquisition immobilière et la résidence fiscale sont deux statuts indépendants. Vous pouvez acheter une villa à Saint-Barthélemy tout en restant résident fiscal français — et vous paierez alors vos impôts en France. Seule la domiciliation fiscale effective et durable sur l'île (plus de cinq ans) ouvre droit aux avantages du Code des Contributions.
Le statut fiscal de Saint-Barthélemy est-il pérenne ?
Le régime actuel est fondé sur une loi organique (2007) et une disposition constitutionnelle (article 74). Toute modification significative du statut de la Collectivité nécessiterait un acte législatif de même rang. Le cadre est donc relativement stable, mais aucune garantie perpétuelle n'existe en droit.
Notre recommandation
Le statut fiscal de Saint-Barthélemy présente des atouts réels pour un acquéreur — en particulier l'absence de taxe foncière, l'absence de TVA à l'achat, et la perspective d'une exonération complète de plus-value après dix-huit ans de détention. Pour les profils souhaitant s'y installer durablement, les avantages liés à la résidence fiscale peuvent représenter une économie substantielle sur un patrimoine élevé.
Mais ce régime comporte des conditions précises, une hiérarchie de textes complexe, et des interactions avec le droit fiscal international que seul un conseiller spécialisé peut évaluer correctement pour votre situation.
Pour mieux comprendre le parcours d'acquisition (notaire, financement, démarches), notre article sur l'achat d'une villa à Saint-Barthélemy complète utilement cette lecture. Pour découvrir les biens disponibles, notre sélection de villas à la vente vous donne un aperçu de l'offre actuelle. Notre équipe peut aussi vous orienter vers les professionnels locaux — notaires, experts-comptables — qui interviennent régulièrement sur ces dossiers. Pour en discuter, contactez Valérie.
- Saint Barts Real Estate Market Guide 2026 — Cyril Jarnias — https://www.jarniascyril.com/international-real-estate/invest-in-real-estate-saint-barthelemy-guide-marche-premium/ — consulté le 18/08/2026 ↩
- La fiscalité applicable aux résidents de la Collectivité d'Outre-Mer de Saint-Barthélemy — MonExpertComptablePrivé.fr — https://monexpertcomptableprive.fr/2023/11/24/la-fiscalite-applicable-aux-residents-de-la-collectivite-doutre-mer-de-saint-barthelemy/ — consulté le 18/08/2026 ↩
- Loi organique n° 2007-223 du 21 février 2007 / Article LO6214-4 — Légifrance — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000465963 — consulté le 18/08/2026 ↩
- Code des Contributions de Saint-Barthélemy (Délibération CT 2024_038) — Collectivité de Saint-Barthélemy — https://www.comstbarth.fr/ — consulté le 18/08/2026 ↩
- Cas particuliers de l'île de Saint-Barthélemy — Direction Générale des Douanes et Droits Indirects — https://www.douane.gouv.fr/fiche/cas-particuliers-de-lile-de-saint-martin-et-de-lile-de-saint-barthelemy — consulté le 18/08/2026 ↩
- Understanding St. Barts Property Taxes and Fees — WIMCO Real Estate — https://wimcorealestate.com/en/blog/understanding-st-barts-property-taxes-and-fees-a-guide-for-foreign-buyers — consulté le 18/08/2026 ↩
- Market Update St Barths September 2023 — Roche Realty — https://www.roche-realty.com/market-update-st-barths-september-2023 — consulté le 18/08/2026 ↩
- Saint-Barth increases its tax on real estate gains to stop speculation — Batinfo — https://batinfo.com/en/actuality/saint-barth-increases-its-tax-on-real-estate-gains-to-stop-speculation_7749 — consulté le 18/08/2026 ↩